Od 29 kwietnia obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską. Jak wpłynie ona na rynek mieszkaniowy - wyjaśnia dyrektor sprzedaży serwisu Domiporta.pl Agnieszka Grotkowska

Zwraca uwagę, że ustawa chroni przede wszystkim portfel i interes nabywców nieruchomości. W swoim obecnym kształcie nie gwarantuje im stuprocentowego bezpieczeństwa, ale pozwala mieć wgląd w działania deweloperów, a także wpływ i kontrolę przepływu własnych pieniędzy. Wprowadza ona szereg obowiązków dla dewelopera. Wśród jej zapisów pojawiają się nowe kategorie takie jak prospekt informacyjny, rachunek powierniczy, zgromadzenie nabywców. Ustawa wymaga zawierania umów, w tym także tych przedwstępnych, w formie aktów notarialnych i precyzuje jej niektóre, od teraz obowiązkowe zapisy.

Deweloperom trudniej

A jakie znaczenie ma ona dla samych deweloperów? - Obowiązek publikacji prospektu informacyjnego może być szansą i przekleństwem. Jeżeli inwestycja jest dobrze zlokalizowana, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje w pobliżu uciążliwych inwestycji, a kondycja finansowa dewelopera jest dobra, to jest to świetny materiał uwiarygadniający planowane przedsięwzięcie - mówi Agnieszka Grotkowska z mieszkania. Warto jednak zaznaczyć, że już w tej chwili jest na rynku wiele firm, dla których nowe zasady nie są utrudnieniem i chętnie się do nich stosują, nawet przed ich wejściem w życie.
Bezpieczniej dla kupujących

Jak ustawa deweloperska chroni interesy kupujących mieszkania? - Po pierwsze, w prospekcie informacyjnym dostaną szeroki pakiet ustandaryzowanych informacji o przedsięwzięciu - odpowiada Grotkowska. - Deweloper ma obowiązek uwzględnić w prospekcie plan zagospodarowania przestrzennego dla okolicy. Poza tym w prospekcie pojawią się dane o planach powstania w najbliższym rejonie obiektów, które mogą obniżyć standard życia, np. spalarnia śmieci, tory kolejowe czy droga szybkiego ruchu, a także informacje o samym deweloperze, np. kondycja finansowa i doświadczenie budowlane.

Agnieszka Grotkowska zauważa, że jedynym z udogodnień dla nabywcy jest obowiązek zawierania umów w formie aktu notarialnego, co podnosi znacząco poziom bezpieczeństwa transakcji. Efektem takiego działania jest wpisanie roszczeń kupca do księgi wieczystej nieruchomości. -Ten zapis niestety budzi obawy firm deweloperskich. Zdecydowana większość transakcji finansowana jest z kredytów. Jednym z warunków udzielenia kredytu jest przedstawienie umowy przedwstępnej zakupu lokalu. W przypadku odmowy udzielenia kredytu, a przypomnijmy, że umowa przedwstępna została zawarta u notariusza i jej skutkiem jest wpis w księdze wieczystej, deweloper może mieć kłopot z ponowną sprzedażą lokalu. Konieczność wykreślania wpisów z hipoteki znacznie komplikuje i wydłuża proces przywrócenia lokalu do sprzedaży. Dodatkowo deweloperzy obawiają się sytuacji kiedy to nabywca uchyli się od złożenia u notariusza wniosku o wykreślenie roszczenia - tłumaczy Grotkowska. I dodaje, że kosztami notarialnymi i sądowymi obie strony transakcji dzielą się po połowie. Mocą rozporządzenia ministra transportu, budownictwa i gospodarki wodnej w umowach zawieranych po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej pojawi się zapis określający dokładny sposób wykonania pomiaru powierzchni mieszkania. - Jest to istotna informacja ponieważ w razie różnic w pomiarze kupujący będzie mógł odstąpić od umowy, albo będzie mógł prowadzić negocjacje w sprawie dalszych rozliczeń. Klient będzie mógł także wypowiedzieć umowę w ciągu 30 dni od daty jej podpisania jeśli odkryje błędy, nieprawidłowości lub informacje zawarte w niej okażą się nieprawdziwe - mówi szefowa sprzedaży serwisu Domiporta.pl.

Według niej, największe kontrowersje w nowej ustawie wywołuje zapis wprowadzający obowiązek prowadzenia przed dewelopera rachunków powierniczych. Ich celem jest wprowadzenie większej kontroli nad korzystaniem z pieniędzy nabywców. Deweloper nie będzie już mógł całkowicie swobodnie operować tymi funduszami. Początkowy projekt ustawy deweloperskiej przewidywał wprowadzenie jedynie rachunku powierniczego zamkniętego (deweloper otrzyma fundusze po przeniesieniu własności na klienta), rachunku powierniczego otwartego z gwarancją bankową bądź umową ubezpieczeniową (pieniądze przekazywane są przez bank w transzach w miarę realizacji inwestycji). W ostatecznym brzmieniu ustawy wprowadzono także sam rachunek powierniczy otwarty. - O ile 100 proc. bezpieczeństwa dawała ta pierwsza wersja, o tyle ciągle mamy gwarancję, że nasze pieniądze nie są dowolnie rozdysponowywane przez dewelopera. Pieniądze wpłacone przez nabywcę na rachunek powierniczy będą wyłączone są z masy upadłościowej. Dzięki temu istnieje większe prawdopodobieństwo odzyskania funduszy w razie bankructwa budującego - uspokaja Grotkowska.

Nie zapomnij!

O czym należy pamiętać kiedy mieszkanie jest już skończone i gotowe do odbioru? - Na pewno o tym, że klucze mogą być przekazane nabywcy dopiero po uzyskaniu przez budującego pozwolenia na użytkowanie nieruchomości. Ponadto odbiór musi się odbyć w obecności kupującego - odpowiada Grotkowska. - Zanim deweloper rozwiąże umowę z nabywcą będzie musiał poinformować go o dacie odbioru, dostarczając pisemne wezwanie co najmniej dwukrotnie i to w odstępstwie 60 dni. W trakcie odbioru należy pamiętać o prowadzeniu protokołu, do którego trzeba wpisać wszelkie zauważone niedociągnięcia i błędy. W przeciągu 14 dni deweloper musi doręczyć oświadczenie o uznaniu wad lub odmowie wraz z jej przyczynami. Czas wyznaczony na ich usunięcie to 30 dni. Jeśli w tym terminie deweloper nie naprawi usterek będzie musiał poinformować o przyczynach opóźnienia i wskazać nowy termin ukończenia prac. Warto mieć w pamięci, że nabywca może także odstąpić od umowy jeśli deweloper nie przeniesie praw własności w ustanowionym w umowie terminie. Będzie to jednak wykonalne dopiero po 120 dniach opóźnienia. Za to kupujący może liczyć na rekompensatę w postaci naliczających się w tym czasie kar umownych dla dewelopera wynikających z podpisanej umowy.

żródło: wyborcza.biz