Miniony rok przyniósł znaczne spadki cen transakcyjnych mieszkań. Na rynku wtórnym — jak wynika z raportu portalu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera — ceny najszybciej spadały w Krakowie (o 15,3 proc. w ciągu roku), w Poznaniu (14,3 proc.) i w Warszawie (12,8 proc.).

— Zgodnie z grudniowym odczytem indeksu cen mieszkań Open Finance i Home Broker w pespektywie 12 miesięcy zanotowano spadek o 13,3 proc., a od „cenowego szczytu” z początku 2008 r. korekta sięgnęła 27,7 proc. Po uwzględnieniu inflacji, spadek przekroczył 38 proc. Trzeba jednak pamiętać, że grudniowy odczyt indeksu cen pozostawał pod presją kończącego się programu Rodzina na Swoim. O dopłaty można było się ubiegać do końca 2012 r. — zaznacza Bartosz Turek, analityk z Home Brokera.

W widoczny sposób obniżył się też standard kupowanych mieszkań, co też nie pozostałobez wpływu na ceny. Klienci częściej wybierali lokale mniejsze, w słabszych lokalizacjach, w gorszym stanie technicznym.

Lokal w kompakcie

Podaż na rynku jest duża, ale nie zmienia to faktu, że największym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania o powierzchni poniżej 50 mkw.

— Na większe Polaków po prostu nie stać. W 2013 r. tempo spadku cen będzie więc uzależnione od rodzaju kupowanych nieruchomości. Jeżeli nie zwiększą się możliwości nabywcze przeciętnego kupującego, to przy tak wąskiej strukturze popytowej można się spodziewać, że segment popularnych mieszkań umocni swoją pozycję. W konsekwencji może to oznaczać stabilizację cen w tym właśnie segmencie. Pozostaje jeszcze pytanie: kiedy to nastąpi — zastanawia się Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse.

Lokując kapitał w nieruchomościach, trzeba myśleć długofalowo. W obecnej sytuacji na szybki zarobek ze wzrostu wartości mieszkania można liczyć wyjątkowo rzadko. Warto więc czerpać dodatkowe korzyści z najmu. Obecnie dynamicznie spadają ceny kupna, ale znacznie wolniej stawki najmu nieruchomości.

— W przypadku wynajmu dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 mkw. po uwzględnieniu 11-miesięcznej ciągłości i odprowadzeniu podatku rentowność inwestycji wynosi 4-5 proc. Najwięcej zyskać można w Warszawie — wyjaśnia Marcin Jańczuk.

Wiele wskazuje na to, że dla inwestorów posiadających nie tylko kapitał, ale także wiedzę o rynku i doświadczenie trudny rok 2013 może się stać okazją do najlepszych zakupów nieruchomościowych, z których z czasem można będzie zbierać „złote żniwa”.

M2 z lokatorem

Średni koszt zakupu takiej nieruchomości w stolicy wynosi ok. 336 tys. zł. Lokal można wynająć za ok. 2 tys. zł miesięcznie w przypadku dobrej lokalizacji i odpowiedniego standardu. W Krakowie takiej samej wielkości mieszkanie można kupić średnio za 276 tys. zł, a wynająć za 1,5 tys. zł miesięcznie — wynika z danych Metrohouse.

— Na obecnym, trudnym rynku, żeby zarobić tylko na wzroście wartości mieszkania, trzeba znaleźć atrakcyjny lokal w lokalizacji,która np. dzięki planowanej poprawie komunikacji z centrum miasta ma szansę zyskać po pewnym czasie na atrakcyjności. Nabywcy znacznie częściej upatrują źródeł zysku w czynszach najmu. Lokale muszą mieć jednak niewielkie metraże, aby minimalizować cenę zakupu i maksymalizować potencjalną rentowność — wyjaśnia Bartosz Turek.

Analityk zaznacza przy tym, że korzystniejszy jest zakup nieruchomości z rynku wtórnego — daje potencjalnemu najemcy możliwość szybkiego wprowadzenia się do mieszkania. Minusem korzystania z ofert dewelopera jest zakup związany z koniecznością wykończenia mieszkania, co w praktyce oznacza kilka miesięcy bez najemcy. Ale w przypadku zakupu pakietu nieruchomości można nieco zbić z ceny.

OKIEM EKSPERTA

Kryzysowa okazja

MARCIN DROGOMIRECKI

portal nieruchomości domy.pl

W powszechnej opinii czas kryzysu nie sprzyja inwestowaniu w nieruchomości. Duża podaż ofert i obserwowane spadki cen zdają się stać w sprzeczności z wizją zysku. Tymczasem właśnie w takich momentach robi się najlepsze interesy. W trudnych czasach wiele podmiotów — zarówno firm, jak i osób prywatnych — borykających się z problemami natury finansowej, ratuje sytuację szybkim wyzbywaniem się swoich aktywów, w tym nieruchomości. Ponieważ ich sprzedaż w czasach mocno ograniczonego popytu nie jest łatwa, na klienta mogą liczyć tylko wtedy, gdy zaoferują nieruchomość wyjątkowo atrakcyjną — pod względem ceny lub lokalizacji. Taka właśnie oferta staje się prawdziwą gratką dla wytrawnego inwestora, który zdaje sobie sprawę z tego, że w normalnych warunkach takiej nieruchomości za podobną cenę nie sposób byłoby kupić.

żródło: Puls Biznesu