Wchodząca w życie w najbliższą niedzielę nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece powinna cieszyć zwłaszcza przedsiębiorców. Przede wszystkim łatwiej będzie wyciągnąć pieniądze "zamrożone" w nieruchomościach

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece wejdzie w życie po aż półtorarocznym okresie vacatio legis. Już to pokazuje, jak duże nastąpią zmiany. Nienaruszona zostaje właściwie jedna podstawowa zasada: jeśli kredytobiorca przestanie spłacać kredyt, bank przejmuje nieruchomość zabezpieczoną hipoteką i np. sprzedaje ją, by odzyskać pieniądze. Po kolei.

Spadną koszty wpisu hipoteki, które musi ponieść właściciel nieruchomości zaciągający kredyt hipoteczny. Daria Pałasz z kancelarii CMS Cameron McKenna ocenia, że na opłatach sądowej i notarialnej kredytobiorcy zaoszczędzą nawet kilkaset złotych. Nowela zniesie bowiem podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Ta pierwsza zabezpiecza bankowi np. sam kredyt, zaś ta druga - naliczane od niego odsetki. Od 20 lutego ustanawiana będzie tylko jedna hipoteka.

Łatwiej będzie podnieść kwotę zaciąganego kredytu. Dziś, jeśli ktoś pożycza z banku np. 400 tys. zł na budowę domu, a w trakcie inwestycji zabraknie mu pieniędzy, owszem, może poprosić bank o zwiększenie kwoty pożyczki. Wymaga to jednak zmiany umowy kredytowej oraz wpisów hipotek na nowo. To kosztuje. Nowa hipoteka będzie mogła zabezpieczyć więcej niż jedną wierzytelność. To znaczy, że bank będzie mógł pożyczyć brakującą kwotę bez dodatkowych formalności.

Warunek? Po pierwsze, trzeba będzie od razu wpisać hipotekę w wyższej wysokości, niż wynosi zaciągany kredyt (pożyczamy 400 tys., ale hipotekę możemy wpisać np. 600 tys. zł.).

Po drugie, przy jej wpisie trzeba będzie określić cel, na jaki osoba kupująca nieruchomość może potrzebować pieniędzy, np. kredyt samochodowy, remont mieszkania, a w przypadku przedsiębiorców - np. samochód dostawczy i kredyt obrotowy na prowadzenie działalności gospodarczej. Nie trzeba przy tym podawać konkretnych kwot przyszłych pożyczek, lecz jedynie ich maksymalny limit.

Banki powalczą też o klientów. Chodzi tutaj o sytuacje, gdy przedsiębiorca ma kilka kredytów, a zabezpieczeniem każdego z nich jest osobna hipoteka. Dziś największe szanse na odzyskanie pieniędzy ma bank, który obciąży hipotekę jako pierwszy.

Jeśli kredytobiorca spłaci ten kredyt, wówczas na miejsce zwolnionej hipoteki przesuwa się automatycznie hipoteka kolejnego wierzyciela. Od jutra ta zasada przestanie obowiązywać. Ustawa daje kredytobiorcy możliwość decydowania o tym, który z jego wierzycieli "awansuje". Mało tego - będzie on mógł zaciągnąć nowy kredyt. Jego zabezpieczeniem będzie hipoteka, która wskoczy w miejsce wygasłej.

Daria Pałasz jest przekonana, że to rozwiązanie zmusi banki do zabiegania o względy kredytobiorców. Np. bank, którego hipoteka jest na trzecim miejscu, będzie mógł zaproponować kredytobiorcy lepsze warunki kredytowe, w zamian za co znalazłaby się ona na miejscu pierwszym. Bez problemu można też sobie wyobrazić sytuację, że jakiś bank zgodzi się refinansować pierwszy z np. trzech kredytów, jeśli przedsiębiorca zgodzi się, by ta nowa hipoteka wskoczyła w zwolnione miejsce. Widząc to, drugi i trzeci bank mogą próbować przebić ofertę konkurenta.

Prawnicy twierdzą że zmiany na dłuższą metę będą korzystne. Początkowo trzeba się jednak liczyć z problemami,. Mecenas Artur Michalski z kancelarii DLA Piper w Polsce zwraca uwagę, że z przepisów nie bardzo wiadomo, których wniosków o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości będą one dotyczyły. Np. czy liczyć się będzie data rozpatrzenia przez sąd danego wniosku, jego wpłynięcia, czy może ustanowienia hipoteki. Według mec. Michalskiego byłoby najlepiej, gdyby zwyciężyła ta trzecia interpretacja. Jednak najpewniej sądy będą brały pod uwagę datę wpłynięcia wniosku.

I jeszcze jedno - osoby, których nieruchomość jest już obciążona hipoteką zwykłą i kaucyjną, będą mogły zwrócić się do banku o zamianę. Tylko czy ta gra jest warta świeczki? - To może się opłacać tym, którzy zamierzają aktywnie szukać nowych możliwości, jakie da ta ustawa - odpowiada Daria Pałasz z CMS Cameron McKenna. Przyznaje, że także banki mogą mieć w tym interes, gdyż kredytobiorca z "uwolnioną" hipoteką chętniej sięgnie po kolejny kredyt.


 

Korzystna dla kredytobiorców jest też zmiana, która umożliwi im wystąpienie do banku o zmniejszenie hipoteki w trakcie spłaty kredytu, np. po kilkunastu latach, kiedy pozostało go już niewiele. Prawnicy określają taką sytuację "nadzabezpieczeniem". Gdyby bank odmówił, właściciel nieruchomości, któremu zależałoby na zaciągnięciu kolejnego kredytu, mógłby sądownie domagać się zmniejszenia hipoteki, która zmniejsza szansę na jego uzyskanie.

żródło: wyborcza.biz