Setki tysięcy mieszkań w Polsce to lokale należące do gminy, ale nie wszystkie uda się wykupić za stosunkowo niewielkie pieniądze. To samorząd decyduje, czy sprzeda nam mieszkanie. Dlatego najpierw warto sprawdzić, czy możemy wykupić zajmowany przez nas lokal.

 reguły gminy nie wystawiają na sprzedaż m.in: ** lokali socjalnych, ** nieruchomości zabytkowych o szczególnych walorach architektoniczno-konserwatorskich czy stojących w szczególnie cennych strefach miasta, ** mieszkań stosunkowo nowych, wybudowanych w ostatnim okresie (np. 10 lat) przed złożeniem wniosku o sprzedaż, ** mieszkań, w których gmina przeprowadziła niedawno remont kapitalny, ** pojedynczych mieszkań w budynkach podlegających remontom kapitalnym lub rozbiórce, ** lokali w budynkach, w których dotąd nie była prowadzona sprzedaż oraz ** nieruchomości, dla których przewidywana jest zmiana przeznaczenia wynikająca z planu zagospodarowania przestrzennego, a także nadających się do rozbudowy lub przewidzianych do modernizacji.

Mieszkania komunalne

Możemy się starać o wykup, gdy jesteśmy jego najemcą i nie mamy zaległości czynszowych. Nieruchomość nie może być w złym stanie technicznym i musi mieć uporządkowaną sytuację prawną. Jeżeli budynek stoi na działce nienależącej do gminy, nie może nam ona sprzedać obiektu. Samorząd najpierw musi uregulować swoje prawo do nieruchomości i dokonać wpisu w księdze wieczystej.
Jak przebiega wykup?

1. W urzędzie gminy lub miasta sami albo z innymi najemcami mieszkań w tym samym budynku składamy wniosek (formularze są zwykle na stronie internetowej urzędu lub w biurze obsługi). Samorząd może też sam nam to zaproponować, przysyłając pisemne zawiadomienie z terminem złożenia dokumentów. Dokumenty, jakie trzeba złożyć z wnioskiem o wykup, to: umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas nieokreślony, zaświadczenie o zameldowaniu, decyzja o przydziale lokalu, kserokopia dowodu osobistego, skrócony akt małżeństwa lub akt zgonu (jeśli o wykup starają się wdowa lub wdowiec, dzieci, konkubent lub konkubina zmarłego najemcy).

2. Wniosek zostanie zarejestrowany i zweryfikowany, urząd sprawdzi księgę wieczystą nieruchomości i ewentualne zadłużenie, może też poprosić o dodatkowe dokumenty, np. opinie konserwatorskie i urbanistyczne, gdy mieszkanie jest w budynku zabytkowym. Ostateczną zgodę na sprzedaż mieszkania wyrazi rada gminy (podejmując uchwałę) lub prezydent (podpisując zarządzenie).

3. Aby ustalić cenę mieszkania, odwiedzi nas rzeczoznawca majątkowy, który wykona tzw. operat szacunkowy z wartością rynkową lokalu. Od ceny mieszkania urząd naliczy ewentualną bonifikatę. Informację o cenie dostaniemy pocztą, a potem musimy potwierdzić chęć wykupu mieszkania.

4. Na końcu zostaje podpisanie umowy notarialnej i wpis do księgi wieczystej. Formalności trwają zwykle około pół roku.

Ważne! Stosowane przy sprzedaży bonifikaty, które niekiedy umożliwiają wykup mieszkania komunalnego nawet za kilka tysięcy złotych, trzeba sprawdzić samemu - w urzędzie albo na stronie internetowej. Każda gmina może wprowadzić własne ulgi. Niekiedy są one bardzo wysokie - np. we Wrocławiu sięgają 98 proc.! Musimy jednak pamiętać, że na najwyższe stawki najczęściej możemy liczyć tylko w szczególnych przypadkach - np. przy sprzedaży wszystkich lokali w budynku, długim okresie eksploatacji mieszkania czy jednorazowej zapłacie za lokal. W innych sytuacjach zniżki są już mniejsze. Co istotne, bonifikata obejmuje też cenę gruntu pod budynkiem.

Bonifikaty nie będą jednak obowiązywały zawsze - niektóre miasta, jak Poznań czy Wieluń, wycofały się już ze sprzedaży mieszkań najemcom z atrakcyjnymi upustami. Tam najemcy mieszkań komunalnych mogą już wykupić lokale tylko po ich cenie rynkowej.

Lokalu wykupionego z ulgą, poza pewnymi wyjątkami, nie wolno sprzedać przez pięć lat. Grozi to koniecznością zwrotu bonifikaty powiększonej o wskaźnik inflacji (urzędnicy na podstawie oficjalnych wskaźników ustalą, jaki od momentu wykupu nastąpił wzrost cen, i zażądają o tyle procent większej bonifikaty).

Wspomniane wyjątki to: zamiana lub sprzedaż mieszkania i kupno za tę kwotę innego lokalu. Uchwałę o odstąpieniu od zwrotu bonifikaty, nawet w przypadku przedwczesnej sprzedaży, może też podjąć rada gminy. Jest to możliwe tylko w indywidualnych przypadkach, np. ze względu na trudną sytuację materialną lub rodzinną lokatorów czy zły stan zdrowia.

Mieszkanie ze spółdzielni

W dalszym ciągu za symboliczną opłatę możemy też wykupić mieszkanie ze spółdzielni. Wydawało się, że korzystne dla lokatorów zasady stracą moc w ostatnich dniach 2009 roku, ale posłowie tak zmienili prawo, że dalej można z nich korzystać.

Jeżeli chcemy przekształcić nasze spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w prawo własności (tylko potocznie nazywa się to wykupem), musimy złożyć w spółdzielni pisemny wniosek. Od tej pory spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z lokatorem notarialną umowę przeniesienia własności w ciągu sześciu miesięcy.

Aby to się stało, musimy spłacić przypadające na nasze mieszkanie koszty budowy, w tym nominalną kwotę kredytu umorzonego przez państwo. Jak wiadomo, większość spółdzielczych mieszkań lokatorskich wybudowano w czasach Polski Ludowej. Oznacza to, że wykup mieszkania kosztuje kilkadziesiąt czy nawet kilkanaście złotych. Oczywiście trzeba do tego doliczyć koszty notarialne, ale całość może się zamknąć w granicach tysiąca złotych. Przed wykupem trzeba też koniecznie uregulować zadłużenie czynszowe.

Co zrobić, jeżeli w ciągu sześciu miesięcy nasz wniosek o przekształcenie w prawo własności nie zostanie rozpatrzony? Powinniśmy pisemnie zażądać od spółdzielni wyjaśnienia sytuacji. Może się okazać, że wynika to np. z nieuregulowanych spraw gruntowych nieruchomości. Ale jeśli spółdzielnia tego nie wyjaśni, lokatorzy mają prawo pójść do sądu. Wtedy orzeczenie zastąpi decyzję spółdzielni o przeniesieniu własności mieszkania. Koszty postępowania sądowego i prawnika, który będzie nas reprezentował, pokryje spółdzielnia.

Przekształcenie w prawo własności nie zawsze jest możliwe. Tak będzie m.in., gdy budynek, w którym jest nasze mieszkanie, stoi na gruncie, którego spółdzielnia nie jest ani użytkownikiem wieczystym, ani właścicielem. Wtedy na nasz wniosek spółdzielnia musi przekształcić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w

w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To prawo, podobnie jak własność, też jest zbywalne, czyli mieszkanie możemy zamienić, sprzedać lub podarować bliskim.

Lokal od zakładu pracy

Pierwszeństwo jego wykupu ma najemca, a po jego śmierci bliscy, którzy z nim mieszkali, czyli małżonkowie, rodzeństwo, dzieci itp. Nie można jednak zalegać z czynszem. Zakład pracy, podobnie jak gmina, nie ma obowiązku sprzedaży lokalu - decyzja należy do niego. Jeżeli chce to zrobić, prześle nam pisemną informację, a wtedy w ciągu trzech miesięcy musimy złożyć oświadczenie o chęci wykupu. Możemy też sami złożyć wniosek i poczekać 30 dni na odpowiedź.

Wraz z wnioskiem musimy złożyć: decyzję administracyjną o przydziale lokalu lub umowę najmu zawartą na czas nieokreślony, może to być też umowa najmu na czas określony związana ze stosunkiem pracy, którą pracownik firmy sprzedającej mieszkanie (lub jej poprzednika prawnego) zawarł przed 12 listopada 1994 roku. Poprzednik prawny to np. dawne przedsiębiorstwo państwowe przekształcone potem w spółkę akcyjną będącą własnością skarbu państwa. Do tego dojdzie zaświadczenie o zameldowaniu, kserokopia dowodu osobistego, skrócony odpis aktu zgonu najemcy (jeśli o mieszkanie ubiega się bliski zmarłego), odpis skrócony aktu małżeństwa (jeśli stara się o to wdowa lub wdowiec po najemcy). Osoby starające się o maksymalną bonifikatę, która przysługuje np. emerytom, powinny załączyć decyzję o ustaleniu prawa do emerytury.

Bonifikaty umożliwiające korzystny wykup są naliczane od wartości rynkowej mieszkania określonej przez rzeczoznawcę. Za każdy rok przepracowany w przedsiębiorstwie dostaniemy 6 proc. zniżki, za każdy rok najmu mieszkania - kolejne 3 proc. Łączna bonifikata nie może jednak przekroczyć 95 proc. wspomnianej ceny mieszkania. Maksymalna zniżka przysługuje emerytom, rencistom lub wdowom i wdowcom po nich.

Mieszkania od PKP...

Kolej sprzedaje te mieszkania, które są jej zbędne. O wykup mogą zabiegać osoby zajmujące lokal na podstawie umowy najmu z PKP, o ile: ** są lub były pracownikami spółek utworzonych z zakładów lub jednostek organizacyjnych wydzielonych z PKP od 1 lipca 1991 r., ** są lub były pracownikami przedsiębiorstw państwowych i jednostek organizacyjnych (lub wydzielonych z nich podmiotów), które wykonywały lub nadal wykonują zadania na rzecz PKP SA lub PKP, ** są lub były pracownikami przedsiębiorstw, które wspólnie z PKP budowały budynek mieszkalny, w którym jest wynajmowane mieszkanie.

Najemca nie może wskazać nikogo innego, kto mógłby wykupić lokal. Po jego śmierci prawo wykupu przechodzi na: żonę, męża, dzieci, konkubinę lub konkubenta, ewentualnie osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Uwaga, każda z tych osób musi wcześniej mieszkać z najemcą.

Gdy kolej przyśle nam zawiadomienie o zamiarze sprzedaży mieszkania wraz z jego ceną określoną przez rzeczoznawcę, wartością gruntu i ewentualnych długach czynszowych, mamy trzy miesiące na złożenie pisemnego oświadczenia o chęci wykupu. Wtedy do zawarcia umowy sprzedaży powinno dojść w ciągu 30 dni. Musimy złożyć też zaświadczenie o długości okresu pracy na kolei i umowę najmu mieszkania.

Cena, która znajdzie się w akcie notarialnym, zależy od bonifikat: ** za każdy rok pracy w PKP, w przedsiębiorstwach państwowych pracujących dla PKP lub przedsiębiorstwach, które wspólnie budowały budynki mieszkalne z PKP, zapłacimy o 6 proc. mniej, ** za każdy rok najmu mieszkania o 3 proc. mniej.

Rabat będzie tak obliczony, aby był dla nas jak najkorzystniejszy. Nie przekroczy jednak 95 proc. wartości mieszkania - taką zniżkę otrzymają emeryci, renciści lub wdowy i wdowcy po nich. Dodatkową 25-proc. ulgę od wyliczonej ceny otrzymamy, płacąc gotówką.
... i Lasów Państwowych

Przedsiębiorstwo może sprzedać lokal, który nie jest mu potrzebny do prowadzenia gospodarki leśnej. Pierwszeństwo wykupu mają byli i obecni pracownicy Lasów zatrudnieni co najmniej przez trzy lata. Po śmierci prawo przechodzi na bliskich, którzy z nimi mieszkali (wszystkie osoby są wyszczególnione w umowie najmu lokalu).

Po otrzymaniu zawiadomienia wraz z wyceną o możliwości wykupu, najemca ma sześć miesięcy na udzielenie odpowiedzi, czy chce to zrobić. Trzeba do niej dołączyć: ** dokumenty potwierdzające lata pracy w Lasach Państwowych, ** informację o sposobie zapłaty za lokal (gotówka czy raty), ** oświadczenie o zamieszkiwaniu z najemcą w dniu jego śmierci (jeśli o wykup stara się bliska osoba).

Tu również można liczyć na zniżki. Za każdy rok pracy w Lasach dostaniemy 6 proc. bonifikaty, za każdy rok najmu mieszkania - 3 proc. Rabat nie może przekroczyć 95 proc. ceny mieszkania, taka bonifikata przysługuje emerytom i rencistom.

Szansę na wykup mają też osoby, które nigdy nie pracowały w Lasach, ale wynajmują mieszkanie od co najmniej trzech lat. Muszą jednak mieć umowę najmu zawartą na czas nieokreślony. Za każdy rok dostaną 3 proc. zniżki, a bonifikata nie może przekroczyć 45 proc.

Lokal od armii

Wojskowa Agencja Mieszkaniowa sprzeda mieszkanie, które wojsku nie jest już potrzebne. Takie lokale wyszczególnia w rocznym planie sprzedaży. Na wykup mogą liczyć osoby posiadające tytuł prawny do mieszkania w postaci decyzji administracyjnej albo umowy najmu na czas nieokreślony. Gdy dostaną pisemną informację o możliwości wykupu, muszą złożyć wniosek wraz z wymaganymi dokumentami (m.in. świadectwo służby, decyzję o ustaleniu prawa do emerytury wojskowej itd.) oraz wpłacić tzw. zryczałtowane koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży (od 1 kwietnia 2011 r. do 31 marca 2012 r. wynoszą 897,03 zł brutto).

Tu też są zniżki. Ulga 95-proc. przysługuje m.in. żołnierzom służby stałej, którzy nabyli prawo do emerytury wojskowej, emerytom wojskowym, żołnierzom zwolnionym np. w przypadku likwidacji jednostki, osobom uprawnionym do wojskowej renty inwalidzkiej i członkom rodzin (małżonkom, dzieciom własnym i przysposobionym - nie dłużej jednak niż do ukończenia 25. roku życia) wspólnie mieszkającym z żołnierzem, emerytem wojskowym lub rencistą wojskowym w dniu jego śmierci. Z kolei 90 proc. bonifikaty przysługuje wszystkim pozostałym osobom mającym tytuł prawny do zamieszkiwania w danym lokalu. To przede wszystkim czynni żołnierze.

Uwaga! Za grunt, na którym stoi budynek, zapłacimy 100 proc. jego wartości, dlatego może być droższy od lokalu. Tak będzie do końca 2012 roku. Potem bonifikaty się zmienią. Będą wynosić odpowiednio 60 oraz 30 proc. i obejmą grunt.

źródło:wyborcza.biz