Mieszkasz w bloku wybudowanym przez TBS lub spółdzielnię za preferencyjny kredyt? Sprawdź, czy będziesz mógł wykupić swoje mieszkanie

Ustawa, która zacznie obowiązywać za niespełna dwa miesiące, nie wszystkim daje taką możliwość. Naszego informatora mogą dalej nie czytać ci lokatorzy, którzy nie finansowali budowy swoich mieszkań. W tej grupie jest ponad tysiąc rodzin z Radomia. Dostały one mieszkania "pod klucz", czyli takie, do których wystarczy wstawić meble i sprzęty typu pralka, lodówka. W tym przypadku koszty budowy poniosła gminna spółka RTBS Administrator. Z własnej kasy wyłożyła 30 proc., a na resztę zaciągnęła preferencyjny kredyt z dotowanego przez państwo Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Co prawda lokatorzy spłacają taki kredyt w czynszu, ale nie jest on ich zmartwieniem. Jedną z zalet mieszkań czynszowych w TBS-ach są umiarkowane czynsze. Zwłaszcza w dużych aglomeracjach są one niższe od rynkowych, za porównywalny standard i powierzchnię mieszkań.

Jednak jeśli ktoś uważa, że czynsz w TBS jest zbyt wysoki, a stać go na zakup własnego lokum, może oddać klucze do zajmowanego dotychczas. Odzyska wówczas kaucję, którą musiał wpłacić na konto TBS (obecnie maksymalnie równowartość rocznego czynszu).

Uwaga! Pozbawienie możliwości wykupu mieszkań tych, którzy nie wpłacili na ich budowę ani złotówki, nie jest niedopatrzeniem posłów i senatorów. Była to w pełni świadoma decyzja. Jednak nie można wykluczyć, choć jest to bardzo mało prawdopodobne, że kiedyś zostanie ona zmieniona.

Dla kogo własność

Ogromna większość z ponad 92 tys. mieszkań wybudowanych przez TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe za preferencyjny kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) do końca września 2009 r. będzie mogła być sprzedana lokatorom. To ludzie, którzy sfinansowali 10, 20, a niektórzy nawet 30 proc. kosztów budowy. Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w dotychczasowym kształcie nie daje im nadziei na własność, ale najprawdopodobniej w październiku tego roku to się zmieni. Stosowna nowelizacja wspomnianej wyżej ustawy leży już na biurku prezydenta. Ten najpewniej podpisze ją w ciągu 21 dni. Po opublikowaniu ustawy w Dzienniku Ustaw trzeba będzie poczekać kolejne 14 dni, bo taki jest przewidziany okres vacatio legis.

Uwaga! Decyzja o ewentualnej sprzedaży lokali będzie należała do TBS-ów i spółdzielni, a ściślej do zgromadzenia wspólników lub walnego zgromadzenia. Ponadto od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku będzie musiało upłynąć co najmniej pięć lat. Jeśli więc ktoś dostał klucze do mieszkania oddanego do użytku np. w 2008 r., na własność będzie musiał poczekać jeszcze dwa lata.

Wykup na zasadach rynkowych

Najpewniej nie wszyscy będą mogli sobie pozwolić na wykup mieszkania. Jeśli liczyłeś na wykup "za złotówkę", nic z tego. Podstawą ceny sprzedaży ma być wartość rynkowa mieszkań pomniejszona o zwaloryzowaną w stosunku do jego wartości kwotę partycypacji. Jeśli sfinansowałeś np. 30 proc. kosztów budowy mieszkania, cenę wykupu TBS obniży ci o 30 proc.

Wartość rynkową określi zatrudniony przez TBS lub spółdzielnię rzeczoznawca majątkowy. Cena wykupu nie będzie mogła być jednak niższa od zadłużenia kredytowego, którym obciążony jest dany lokal. Mało tego, TBS-y i spółdzielnie będą musiały zwrócić umorzoną przez państwo część kredytu budowlanego (umorzenie wynosiło 10 proc. wartości inwestycji). A więc ta kwota też będzie wliczana w cenę mieszkania. Ponadto lokator zapłaci także za wycenę swojego mieszkania.

Dodajmy, że kiedy ruszały pierwsze inwestycje, oprocentowanie kredytów komercyjnych sięgało 35 proc. Wtedy kredyty dla TBS-ów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego były o przeszło połowę tańsze. A ponieważ formuła kredytowania polega na indeksowaniu rat spłaty i bieżącej spłacie jedynie części odsetek (pozostałe są kapitalizowane), w praktyce oznacza to, że zadłużenie większości TBS-ów może być dziś wyższe niż kredyt, który zaciągnęły (mimo spłacania go przez ileś lat). Oczywiście dla lokatora ważna jest wartość mieszkania wyceniona przez rzeczoznawcę. Jeśli okaże się ona mniejsza od zobowiązań TBS przypadających na ten lokal, wówczas lokator będzie musiał dopłacić różnicę.

Uwaga! Jeśli nie wszyscy lokatorzy wykupią swoje mieszkania, to przypadające na nich zadłużenie z tytułu kredytu nadal będzie „wisiało” na TBS czy spółdzielni. Oczywiście wykupione mieszkania będą czyste, czyli nie obciążone hipoteką.
Bonifikata nie wchodzi w grę

Wartość rynkowa najpewniej zdecydowanej większości mieszkań jest wyższa od zobowiązań kredytowych, o których wspomnieliśmy wyżej. Co z ewentualną nadwyżką ze sprzedaży? Czy TBS-y i spółdzielnie będą ją mogły zachować? A może o tę nadwyżkę mogą obniżyć cenę w formie bonifikaty? Nic z tego! Jest jednak szansa, że sprzedający przynajmniej nie będą zainteresowani tym, by zatrudniony przez nich rzeczoznawca jak najwyżej wycenił mieszkania. Ustawa pozwala TBS-om i spółdzielniom odzyskać tylko to, co same włożyły w inwestycję (kapitał, wartość gruntu). Pozostałe pieniądze będą musiały wpłacić do Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Rząd przeznaczy je np. na budowę czynszówek lub infrastruktury.

Sęk w tym, że nie wszystkie TBS-y i spółdzielnie palą się do sprzedaży mieszkań.

Wykup pod znakiem zapytania

Powodów może być kilka. Urzędnicy mogą powiedzieć, że nie po to gmina inwestowała w czynszówki, żeby się ich teraz pozbywać. Poza tym, jeśli mieszkania wykupi część lokatorów, zarządzanie całym zasobem skomplikuje się. Nie można też wykluczyć, że urzędnicy w gminnych TBS-ach mogą się obawiać utraty posady, jeśli znacznie skurczy się ich stan posiadania. Wspólnoty, które powstaną wskutek przekształceń w TBS-ach, będą bowiem mogły zlecić zarządzanie nieruchomością np. prywatnej spółce. Wystarczyłoby poparcie większości właścicieli "w obrębie danej nieruchomości" obliczane według wielkości udziałów w części wspólnej nieruchomości.

Musisz się jednak liczyć z tym, że wspólnota obejmie całe osiedle, a nie pojedynczy budynek. W praktyce może to oznaczać, że uwolnienie się wspólnoty spod kurateli TBS czy spółdzielni będzie przez długi czas niewykonalne.

Z drugiej strony wyodrębnienie poszczególnych budynków w sytuacji, kiedy mają wspólną infrastrukturę, może utrudnić zarządzanie. Dlatego TBS-y i spółdzielnie mogą dążyć do utrzymania pieczy nad całością swoich dotychczasowych zasobów.

Uwaga! To, że najemcy nie będą mieli prawa roszczenia o wykup (TBS lub spółdzielnia może, ale nie musi się nań zgodzić) nie oznacza, że musieliby biernie czekać na decyzję w tej sprawie. Mogliby sami wystąpić z inicjatywą.

Wprawdzie taki lokatorski wniosek nie wymusiłby na TBS sprzedaży, ale mógłby przyspieszyć jego decyzję.
Wykup bez problemu

Wykupu mieszkań z pewnością nie będą blokowały TBS-y, których właścicielami są osoby prywatne bądź firmy. Np. firma deweloperska J.W. Construction Holding, która jest właścicielem TBS Marki, chce odmrozić kilkadziesiąt milionów złotych z tytułu gwarancji kredytowych.

Zdarzają się też przypadki, że czynsz nie pokrywa pełnych odsetek do kredytu. W efekcie rośnie zadłużenie. TBS nie może jednak podnieść opłat, gdyż ustawa określa ich górny pułap. Istnieje niebezpieczeństwo, że bloki zamienią się w slumsy, jeśli lokatorom nie umożliwi się wykupu mieszkań.

Uwaga! To, że ustawa umożliwiająca wykup mieszkań w TBS-ach zacznie obowiązywać w październiku, nie oznacza, że już następnego dnia będzie można zawierać transakcje. Prawdopodobnie upłynie jeszcze co najmniej kilka miesięcy, zanim TBS-y i spółdzielnie przygotują się do tej operacji. Trzeba m.in. wyodrębnić poszczególne lokale, wycenić ich wartość.

Nowa formuła TBS-ów

Wykup mieszkań jest tylko jednym z elementów gruntownej reformy programu budownictwa czynszowego. W założeniu TBS-y i spółdzielnie miały budować czynszówki dla niezamożnych rodzin, korzystając w tym celu z dotowanego przez budżet państwa kredytu. Jednak w praktyce największą szansę na taki lokal mają rodziny stosunkowo zamożne, bo dysponują oszczędnościami, które umożliwiają im sfinansowanie 30 proc. kosztów budowy mieszkania (na resztę TBS lub spółdzielnia zaciąga kredyt). W Ministerstwie Infrastruktury uważają, że tacy ludzie powinni kupować sobie mieszkania za kredyt komercyjny, tym bardziej że do końca 2012 r. mogą liczyć na budżetową dopłatę do odsetek (przez osiem lat) w ramach innego rządowego programu "Rodzina na swoim".

Jednak nie wszyscy mają zdolność kredytową. Kłopot z uzyskaniem kredytu mogą mieć np. osoby po pięćdziesiątce. Ponadto klientami niektórych TBS-ów są osoby niepełnosprawne. Ministerstwo przedstawiło więc propozycje rozwiązań, które miałyby pomóc w uzyskaniu dachu nad głową osobom, które na własne lokum nie mają co liczyć.

Gruntownej modyfikacji ma ulec system finansowania budowy mieszkań na wynajem. TBS-y budują ich niewiele, bo kolejne rządy ograniczały budżetowe wydatki na preferencyjne kredyty. Resort chce więc zrezygnować z dopłat do oprocentowania, jednak wybrane przez rząd projekty mogłyby liczyć na 30-procentowe dofinansowanie kosztów budowy. TBS-y nie mogłyby już w tym przypadku posiłkować się wpłatami przyszłych lokatorów. A to oznacza, że ci nie będą mogli w przyszłości wykupić zajmowanych mieszkań.

Uwaga! Członkowie Stowarzyszenia Zachodniopomorskie Tebeesy zwracają uwagę, że klucze do mieszkań budowanych w tej formule TBS-y będą wręczały rodzinom wskazanym przez gminy. Niestety, szansy na samodzielne lokum raczej nie będą mieli ci, których dochody są zbyt wysokie, by znaleźć się w gminnej kolejce po mieszkanie, a zbyt niskie, aby uzyskać kredyt na zakup własnego.
Społeczna grupa mieszkaniowa

Ponadto Ministerstwo Infrastruktury chce zachęcić do budowy mieszkań na wynajem na zasadach komercyjnych. W ramach nowego programu lokatorzy będą mogli "dojść do własności", jeśli będą partycypowali w kosztach budowy mieszkania (maksymalnie 50 proc.). Grupę takich lokatorów zwaną społeczną grupą mieszkaniową (SGM) tworzyłby inwestor (spółdzielnia, TBS, firma deweloperska) spośród chętnych. W czynszu spłacą pozostałe koszty budowy i wtedy staną się właścicielami (jednak nie wcześniej niż po pięciu latach od podpisania umowy najmu). Do tego czasu obowiązywałaby umowa zawarta na zasadach najmu okazjonalnego. Taka umowa gwarantowałaby inwestorowi łatwe pozbycie się lokatora w sytuacji, gdyby przestał płacić czynsz lub nie chciał się wyprowadzić z mieszkania.

Wyjaśnijmy, że najemca składa oświadczenie, że jeśli nie wywiąże się z warunków umowy, wyprowadzi się na żądanie właściciela. Takie oświadczenie musi być poświadczone przez notariusza. Ponadto lokator musi wskazać miejsce, w którym mógłby zamieszkać, a dysponent tego lokalu - wyrazić na to zgodę.

Lokatorów nie chroniłyby również przepisy zakazujące eksmisji na bruk. Jednak nie stracą oni swoich pieniędzy włożonych w budowę, bo wpłaty powiększą udział w inwestycji, który będzie waloryzowany.

Ustawa narzucałaby poziom marży inwestora, gdyby skorzystał on z pomocy publicznej, np. w postaci gruntu przekazanego przez gminę w trybie bezprzetargowym.

Co to są TBS-y?

Pierwsze Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) powstały w połowie 1996 r. Ich głównym zadaniem jest budowanie mieszkań na wynajem. TBS-y - w formie spółek (z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnych) lub spółdzielni osób prawnych - mogą zakładać zarówno gminy, spółdzielnie, zakłady pracy, jak i osoby prywatne. Teraz 390 TBS-ów legitymuje się statutem lub umową spółki. Jednak tylko 252 TBS-y zbudowały mieszkania. W 194 TBS-ach większościowym udziałowcem są gminy.

źródło:wyborcza.biz